Dans le droit immobilier, le concept de servitudes est assez complexe et occasionne de fréquents litiges devant les tribunaux. Qu'est-ce qu'un fonds servant et un fonds dominant et quel rôle jouent-ils dans l'immobilier ?
Qu'est-ce qu'un fonds servant en droit immobilier ?
Dans le droit immobilier, on parle de servitude lorsqu'un bien immobilier est utilisé par un autre bien. Quand la charge est imposée à son propriétaire, on la nomme un fonds servant. C'est notamment le cas en ce qui concerne un droit de passage, par exemple. La propriété qui cède le passage est le fonds servant et celle qui en bénéficie est le fonds dominant. Dans le Code civil, ce sont les articles 686 à 689 qui régissent les de ce type.
Les caractéristiques spécifiques du fonds servant
Il existe différents types de servitude selon la situation. Ce sont différents articles de loi qui les gouvernent.
- Les articles 686 à 689 du Code civil lorsqu'il s'agit des cas conventionnels comme un chemin que se partagent deux propriétaires.
- Les articles 640 à 648 du Code civil s'appliquent lorsque la servitude dérive de la situation naturelle des lieux. L'écoulement des eaux, par exemple.
- Les servitudes imposées par la loi, comme celles qui concernent les utilités publiques telles les canalisations ou la mise en place d'un réseau d'électricité, sont régies par les articles 649 à 685 du Code civil. Elles concernent aussi le Code de l'urbanisme.
La première spécificité d'une servitude est qu'elle est perpétuelle. Le propriétaire d'un fonds servant ne peut pas la contester ou en diminuer les effets, sauf dans les cas exceptionnels. Si la servitude concerne un droit de passage, par exemple, le propriétaire du fonds servant ne peut pas limiter l'usage d'un chemin. Une indemnité proportionnée peut être réclamée au fonds dominant, si le propriétaire du fonds servant subit des dommages. À titre d'exemple, si une construction réalisée en amont d'un cours d'eau empêche l'irrigation de terres agricoles situées en aval, des dommages et intérêts peuvent être réclamés au fonds servant.
Quelle est la différence entre un fonds servant et un fonds dominant ?
Le fonds est dit servant lorsque la servitude s'exerce à ses dépens. On parle de fonds dominant lorsque c'est à son avantage que la servitude a été créée. Par exemple, si c'est d'un chemin de passage qu'il s'agit, la propriété qui bénéficie de l'avantage est connue comme le fonds dominant et le fonds servant est la propriété qui cède le passage. Cette servitude ne peut être détachée, cédée, vendue ou louée indépendamment. Elle fait partie du fonds servant à perpétuité.
Les spécificités du fonds dominant par rapport au fonds servant
En bien immobilier, un fonds correspond au sol et à tout ce qui y est fixé. Cela englobe toutes les constructions bâties sur le sol ou dans le sous-sol comme des bâtiments, des canalisations, des piliers ou des poteaux fixés par du béton, mais aussi des ponts et des barrages. Le propriétaire du fonds dominant ne peut, en aucun cas, faire quoique ce soit pour diminuer ou modifier l'usage du droit de passage. Il y a trois cas qui conditionnent l'utilisation d'une servitude pour le fonds dominant.
- Le passage doit être le chemin le plus court pour accéder à une voie publique.
- L'endroit déterminé pour la servitude doit être celui qui cause le moins de dommages au propriétaire du fonds servant.
- L'indemnité pour les dommages occasionnés doit être proportionnelle.
Les conflits de voisinage ont souvent pour source la complexité des servitudes. Les deux propriétaires peuvent recourir à une servitude conventionnelle, sinon c'est un juge qui peut trancher.
Comment déterminer les droits et obligations liés à un fonds servant ?
En dehors de la servitude légale, qui s'applique dans le cas des installations d'utilité publique, il y a certaines règles à connaître pour ce qui est des servitudes s'exerçant dans le domaine privé. C'est du droit de passage qu'il s'agit principalement. Ce dernier s'applique systématiquement lorsqu'une propriété est enclavée ou difficile d'accès. Dans ce cas, le propriétaire du fonds servant ne peut refuser le passage sur son terrain au propriétaire du fonds dominant. Ce passage doit être praticable et ne peut être entravé. On parle alors de servitude passive. En revanche, l'usager a l'obligation de n'utiliser ce droit que pour accéder à la voie publique depuis son terrain. Il ne peut l'utiliser à d'autres fins, comme le stationnement, par exemple. Ces droits et devoirs sont reconnus par la loi. La servitude devient caduque dès lors qu'une nouvelle voie d'accès est établie entre la propriété enclavée et la voie publique. Tant que le terrain est enclavé, la servitude perdure.
Les facteurs clés qui déterminent les droits et obligations
Les droits et obligations liés à un fonds servant sont déterminés en tenant compte de certains facteurs clés.
- Le périmètre de ces droits.
- Les droits accessoires attachés à la servitude.
- Si la servitude est par destination du père de famille.
C'est en considérant ces différents facteurs que l'on peut établir une servitude adéquate afin d'éviter les nombreux litiges qui arrivent devant les tribunaux du fait de conflits de voisinage.
Quelles sont les règles de servitude applicables aux fonds servants ?
Il y a deux catégories de servitudes :
- La servitude active
- La servitude passive
La servitude active s'applique au propriétaire du fonds bénéficiaire, le fonds dominant. Elle est dite passive pour les fonds servants. Il n'existe pas de fonds servant dans le domaine de l'utilité publique, comme les passages piétonniers le long du littoral ou les installations de gaz. Pour ce qui est du domaine privé, la servitude passive obéit à certaines règles.
- Elle est perpétuelle
- Elle se transmet avec le titre de propriété
- Elle ne s'éteint pas en cas de changement de propriétaire
- Un locataire ou un acquéreur du fonds doit permettre l'exercice de la servitude
Les implications de la servitude pour les fonds servants
Il faut noter que la servitude a un caractère réel qui suit le bien en quelques mains qu'elle se trouve et s'impose aux héritiers, même si leur acte d'acquisition n'en fait pas mention. Une servitude doit concerner des fonds appartenant à des propriétaires différents.
La servitude est une charge imposée sur qui donne l'autorisation à un autre propriétaire d'utiliser ce bien. C'est un droit qui s'applique, principalement, dans le domaine droit privé. Certaines règles s'appliquent et il est important de comprendre le concept de fonds servant pour les personnes impliquées dans le domaine immobilier.