Le Code de l’urbanisme, en son article L442-1, définit le lotissement comme étant la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Ce mode d’organisation est régi par de nombreux règlements et des règles d’urbanismes spécifiques qui sont incluses dans un document appelé cahier des charges de lotissement. Dans sa forme globale, le cahier des charges d’un lotissement définit les droits et les obligations des colotis (propriétaires des différents lots) en plus de régir les rapports existants entre eux. Avant d’acheter un bien situé dans un lotissement, il est préférable de consulter le cahier des charges afin de vous imprégner des différentes dispositions à respecter en tant que coloti et propriétaire d’une parcelle.
Qu'est-ce qu'un cahier des charges pour un lotissement ?
Le cahier des charges est un document juridique et contractuel de droit privé qui régit les relations entre le lotisseur, les acquéreurs et les propriétaires et définit les droits et les obligations des colotis. En tant que document juridique, il est encadré par la loi. Ceci étant, lorsqu’une construction ne respecte pas les clauses définies par ce document, il peut être détruit même si un permis de construire a été obtenu avant le début des travaux. Les clauses définies dans le cahier des charges font donc la loi entre les différentes parties concernées. Avant d’engager les travaux dans un lotissement, il est alors indispensable de lire ce document à plusieurs reprises. À noter qu’il ne faut pas confondre le cahier des charges du lotissement et le règlement du lotissement. Même si ces deux documents sont souvent regroupés, ils restent différents, car l’un relève du droit public et l’autre du droit privé.
Le cahier des charges pour un lotissement est un document essentiel
Comme indiqué, le cahier des charges pour un lotissement est un document essentiel dans la planification et la réalisation d’un projet de lotissement. Il comprend entre autres les règles d’urbanisme, il définit les droits et les devoirs de chaque propriétaire et régit les rapports existants entre ces propriétaires, les acquéreurs et le lotisseur.
Quels sont les éléments clés à inclure dans un cahier des charges de lotissement ?
Un cahier des charges en bonne et due forme doit contenir deux dispositions, à savoir les dispositions réglementaires et les dispositions contractuelles. Voici plus de détails à ce sujet :
- Les dispositions réglementaires du cahier des charges de lotissement : ces dispositions constituent ce qui semble être un document d’urbanisme intégrant des règles propres au lotissement. Les éléments qui seront inclus dans ces dispositions sont entre autres la division du terrain, les conditions d’accès, les limites séparatives, le passage des réseaux, les hauteurs, les clôtures, etc. Même si ces règlements sont propres à chaque lotissement, elles doivent être compatibles aux règles d’urbanisme de la commune dans laquelle se trouve la propriété.
- Les dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement : elles réglementent l’usage des constructions, leur implantation, leur hauteur et d’autres aspects tels que les coloris pour les extérieurs et les règles d’entretien des espaces verts.
Les éléments clés à inclure dans un cahier des charges pour un lotissement comprennent de nombreuses informations
Le cahier des charge lotissement doit contenir les éléments suivants :
- Les informations sur le terrain
- Les informations sur les infrastructures
- Les règles d’urbanisme
- Les informations sur la pose d’antennes
- Les obligations d’entretien
- Les horaires d’utilisation du matériel bruyant
- Les activités (professionnelles ou commerciales) autorisées dans le lotissement
- Le type de clôture autorisée, etc.
Comment rédiger un cahier des charges pour un lotissement ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il faut savoir que le cahier des charges d’un lotissement doit être rédigé par un lotisseur. Cependant, ce dernier peut confier cette tâche à un notaire qui devra le faire en respectant les règles de l’art. La partie réglementaire de ce document est valable sur une durée de 10 ans et pour ce qui est de la partie contractuelle, elle n’a pas de date d’expiration.
Dans la norme, le cahier des charges est remis à l’acquéreur au moment de l’achat du bien, mais dans le cas contraire, l’acquéreur peut demander une copie à l’un des colotis. Il faut aussi noter qu’un cahier des charges ne peut gérer tous les lotissements. Étant donné qu’il n'est obligatoire, le lotisseur peut ne pas le rédiger. Dans ce cas, il vaut mieux chercher à obtenir le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui vous renseignera sur les règles d’urbanisme de la commune.
La rédaction d’un cahier des charges pour un lotissement nécessite certaines compétences
Rédiger le cahier des charges lotissement est une tâche délicate qui nécessite d’avoir une bonne connaissance des règles d’urbanisme, une étude approfondie du terrain et une compréhension claire des besoins et des attentes des futurs habitants. Si la tâche semble être trop fastidieuse pour vous, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un notaire qui vous assistera tout au long du processus de rédaction.
Quelles sont les règles à respecter dans un cahier des charges de lotissement ?
Lors de la rédaction du cahier des charges de votre lotissement, il faudra prendre en compte différentes règles dont voici quelques-unes :
- Les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune : elles définissent les éléments tels que la hauteur des biens, l’implantation des constructions ou encore l’aspect extérieur.
- Les règles de construction : elles détaillent les spécificités du terrain à construire.
- Les exigences des futurs habitants
Les règles à respecter dans un cahier des charges de lotissement sont strictes
Comme vous avez pu le voir, différentes règles sont à respecter pour produire un cahier des charges de lotissement en bonne et due forme. Ces règles sont en principe dictées par les règles d’urbanisme en vigueur, mais aussi par les spécificités du terrain et les exigences des futurs habitants des différentes maisons du lotissement.
L’objectif d’un cahier des charges dans un lotissement est de garantir l’harmonie d’un point de vue immobilier et social. Il sert aussi de base administrative et juridique entre le lotisseur et l’acquéreur, peut aider à se protéger des nuisances et de certains litiges. Ce document inclut entre autres les règles d’urbanisme, les dispositions réglementaires et contractuelles. Lorsque ce document existe, il est préférable de respecter les clauses qui y sont dictées afin de se protéger des sanctions définies par la Cour de cassation et la cour d’appel.